La legge nulla dispone in relazione al compenso dell’amministratore di condominio, se non che rappresenta una competenza decisionale dell’assemblea.

Il problema, peraltro, non riguarda solo il fatto se il compenso sia o meno dovuto, controversia ormai da tempo superata dalla giurisprudenza nel senso che il mandato si debba presumere, in ogni caso, oneroso, ma anche se il compenso pattuito all’inizio della gestione debba ricomprendere o meno, ad esempio, i lavori straordinari e le assemblee straordinarie.

Riguardo alla seconda fattispecie, la S.C., di recente, si è pronunziata nel senso che il compenso pattuito necessariamente ricomprenda anche le assemblee straordinarie in quanto costituiscano, a differenza di quanto avvenga in materia societaria, dove vi sono competenze specifiche, eventi accessori alla gestione ordinaria del caseggiato (Cass. 3596 del 12/3/03).

In altre parole, nelle assemblee straordinarie non si decide su particolari materie non ricomprese nella gestione ordinaria, ma le riunioni sono espletate quando l’amministratore o i condomini (questi ultimi secondo le quote disposte dalla legge) ritengano opportuno chiamare l’assemblea, oltre la seduta ordinaria che avviene una volta all’anno, a decidere anche su questioni inerenti la gestione ordinaria.

Problema più complesso riguarda i lavori straordinari; quando si pattuisce un onorario forfetizzato e, nel corso della gestione, si verifichi la necessità di procedere a lavori di rilevante entità, è dovuto o meno all’amministratore un compenso maggiore per il carico di lavoro supplementare?

La S.C. non si è ancora pronunciata, mentre le Corti di merito presentano indirizzi contrastanti; la Pretura di Perugia, infatti, ritiene che, in caso di lavori straordinari, spetti all’amministratore una quota maggiore di compenso (Pret. PG 9/98); la motivazione, peraltro, presenta punti poco chiari; si parla, infatti, di “straordinaria amministrazione” mentre i lavori straordinari, pur di rilevante entità, rientrano nella gestione ordinaria del caseggiato e non rappresentano “amministrazione straordinaria” competenza sottratta all’amministratore e, in generale, all’assemblea, riguardando cessioni di parti comuni o innovazioni di vasta portata ecc..

Il Tribunale di Genova, al contrario, si è pronunciato nel senso che l’onorario forfetizzato contenga anche eventuale gestione di lavori di rilevante entità (Trib. GE 1501/01), in quanto l’amministratore, qualora rilevi che il compenso non appaia più congruo, potrà sempre recedere dal contratto.

In definitiva, è bene che le parti, al momento del conferimento dell’incarico, stabiliscano bene qual è il compenso che può essere individuato a tariffa (con tassazione per ogni singola attività) o forfetizzato (con una somma stabilita inizialmente); diverse associazioni di proprietari e amministratori hanno stabilito un sistema misto (un compenso forfetario con previsione di somme ulteriori in ipotesi, ad esempio, di lavori o assemblee straordinarie) che può essere richiamato dalle parti al fine di evitare incomprensioni. Molti amministratori, infatti, stabiliscono un compenso forfetario molto basso per “bruciare” la concorrenza, poi lo “gonfiano” con spese non documentate quali stampa rendiconti, corrispondenza ecc. in realtà veri e propri compensi che sfuggono anche al fisco.

Avv. Paolo Gatto, Consulente legale A.P.P.C.